人口質量決勝未來——地產大數據之人口結構篇

摘要:編者按:本文來源于微信公眾號「中信建投房地產小組」,作者陳慎、周子涵 羨子年少正得路,有如扶桑初日升。 ——歐陽修《代人上王樞密求先集序書》 我們在去年大數據報告的開篇中,嘗試利用大數據梳理了各大城市人口遷徙對各個城市房地產市場帶來的影響,更多地是描述人口動態的變化。而對于我國而言,人口的存量結構變化也應該值得重視,尤其年輕人口的爭奪將成為越來越多國家以及城 ...

編者按:本文來源于微信公眾號「中信建投房地產小組」,作者陳慎、周子涵

羨子年少正得路,有如扶桑初日升。

——歐陽修《代人上王樞密求先集序書》

我們在去年大數據報告的開篇中,嘗試利用大數據梳理了各大城市人口遷徙對各個城市房地產市場帶來的影響,更多地是描述人口動態的變化。而對于我國而言,人口的存量結構變化也應該值得重視,尤其年輕人口的爭奪將成為越來越多國家以及城市未來發展的動力,我們本篇專注于人口年齡結構層面,探討了人口年齡結構對地產、對消費等的影響。

這篇報告主要分為幾個方面,首先介紹全球人口在購房方面的共同規律,包括購房年齡段、購房意愿、購房能力等,并特別探討了中國人是不是更愛買房的特點,其中很多問題似是而非,我們都希望用數據給予解釋。其次我們從國際數據來比較了人口年齡結構變化對房地產行業、消費特征各方面的影響,并引出對中國未來房地產行業的展望。最后一部分我們結合大數據和人口普查數據,對全國重點50大城市的人口年齡結構進行了排序,擁有更好人口年齡結構的城市,將會在地產市場擁有更強的支撐。

1、人口年齡結構與房地產那些似是而非的問題

根據美國學者哈瑞丹特的研究,消費者對住房的需求貫穿了整個生命周期,其中首次置業和改善性需求是最為核心的需求,其主要集中在25-44歲這個住房需求的黃金年齡段,得益于家庭收入的整合,這個年齡段的住房購買力最為充分。相較其他國家,中國人購房特征確實存在一定差異,這主要體現在更年輕的首次購房年齡、提前消費的傾向、更高的住房自有率和更高的財富占比等。

2、人口年齡結構變化如何影響一個國家的房地產市場

從美日等國家經驗來看,人口年齡結構變化會帶來消費層面的全方位變化:大眾消費品銷售增速的趨緩和消費結構的升級。對于房地產行業,人口年齡結構變化的影響有:1、置業人口(25-44歲人口)見頂對開工投資會產生壓制;2、新房市場增長的主要推動力來自于置業人口增長,但會隨著貨幣因素強化,人口結構及經濟基礎好的市場擁有更好的韌性;3、置業人口回落對應增量下降后,存量房市場迎來較大的拓展空間;4、人口越「年輕」,購房加杠桿空間越大;5、置業人口拐點不一定對應房價拐點,但我們統計大周期中大多數經濟體撫養比和房價呈現強負相關,隨著人口步入老齡化,房價終將告別高增長時代。

3、中國人口紅利拐點下的房地產大周期判斷

根據聯合國數據,中國25-44歲人口在2013年左右見頂,人口撫養比也在2011年步入上升通道,中國人口紅利的拐點正在出現,我們對中國房地產大周期的判斷:1、開工、投資的高速成長期已過,開工規模和投資增速的歷史峰值已經出現;2、新房成交量接近行業天花板,存量房市場仍有較大發展空間;3、房價:快速上漲階段接近尾聲,關注區域分化下的城市級差擴大。

4、中國區域人口年齡結構比較

通過比較全國各大省市的撫養比來看,東部省市人口結構更優;結合京東、百度等母嬰大數據來看,江西、湖北、安徽等省份母嬰購物人群逐年增幅較大。根據對50個重點城市的六普數據的整理,我們發現珠三角城市置業人口占比較高,占比較低的城市主要集中在中西部及東北省市。而QQ大數據發布的城市年輕指數也顯示更高層級的城市擁有更強的年輕活力。我們綜合對全國50大城市的人口年齡結構進行重新歸整,分別從過去(過去的吸引力)、現在(當前人口年齡狀況)以及未來(潛在年輕人口增量)三個角度對50大城市進行了排序(具體排名詳見正文),并將這些重點城市人口年齡指數與其10年房價進行比較,結果發現二者呈現正相關,可見人口質量是決定房價中長期表現的關鍵。從我們整理的128個城市的年齡結構比較來看,三四線25-44歲人口占比中值只有32%,低于一二線的44%、37%。三四線城市房地產市場需求及杠桿將受到人口流出的長期壓制,我們并不認為這些城市能夠享受到一二線城市熱度的傳導,而且未來加杠桿的空間和速度都有限。

1、人口年齡結構與房地產那些似是而非的問題

住房生命周期——人口年齡結構決定需求類型

住房需求貫穿人的一生:

房地產行業是受到一個國家人口數量以及質量影響最為集中的行業之一,因為不像消費品等產品可以不斷地更新、迭代,人的一生對于房地產的需求是有限的,因此一旦一個國家或者一個區域的人口總量或者結構發生變化的時候,該區域的房地產市場往往也將面臨新的格局。

根據美國學者哈瑞丹特的研究,從美國經驗來看,消費者對于房地產的需求貫穿了整個生命周期,對應了不同的消費產品(由于人口年齡結構變化,以下年齡段僅供參考):

租賃需求(27歲以下):隨著消費者進入結婚年齡,房地產市場首波需求以租賃的方式出現,同時開始帶動相關產業鏈的消費,包括汽車、家具、家電等產業興起;

首置需求(27歲至37歲):消費者結婚后開始迎來新的家庭成員的誕生,成家生子推動消費者開始擁有首套自己的住房,而這往往是過渡房,相對面積較小,負擔較低,美國購買首套住房的峰值年齡段出現在37歲左右;

改善需求(37歲至45歲):隨著孩子的長大或者增多,同時消費者家庭的財富開始積累,消費者開始考慮更換更好居住體驗的住房,美國入手更換房的峰值年齡出現在41歲左右,而這個住房相對更為穩定、居住時間更長;

度假及養老需求(45歲以后):隨著孩子的長大開始外出求學或者獨立生活,家庭消費能力同時也接近頂峰,居民對房產的需求開始變化,追求宜居與便利,一方面會以小換大,滿足夫妻二人居住需求即可,另一方面部分有購買力的消費者家庭會購買度假房產。

而隨著消費者年齡的增大,對于養老房屋的需求也開始爆發,部分消費者在60歲以后,會選擇在退休地區購買房屋,用于養老和度假。我們統計的65歲以后美國家庭買房比例不低,度假、離兒女更近、以大換小增加養老資金是主要原因。

擁有住房是剛性需求:

擁有住房的需求是剛性的,從我們跟蹤的數據來看,擁有一套屬于自己的住房是大多數國家勞動人口的目標之一,甚至上升為國家夢!根據trulia統計,72%左右美國人認為擁有住房是美國夢的一部分,而且這種對住房的需求橫跨了所有年齡段,其中19-34歲、35-44歲、45-54歲和55歲以上的年齡段人口分別為65%、66%、74%和76%,59%的租戶希望能夠結束自己的租房生涯。英國同樣如此,在25-34歲的租房人口中,78%的人群希望能夠實現購房,47%的租戶會為買房的目標奮斗不止。

可以看出,如果有條件,絕大部分居民都想擁有一套自己的住房,拋開文化、習俗等因素,制約人們購房的最大障礙就是經濟因素。根據trulia數據,美國租戶不能買房的障礙有:沒存夠首付、沒有貸款的資格、信用記錄不良好、沒能力還清當前債務等,其中占比最高的是沒攢夠首付(51%);根據英國住房調查數據,英國租戶不愿購房主要原因就是購買力的制約,買不起房的租戶占比達到65.5%。

住房需求的黃金年齡段——25-44歲

25-44歲購房年齡段全球通用

從住房需求生命周期來看,首次置業和改善性需求無疑是最為核心的需求,而這兩種需求有著非常明顯的年齡特征。從美國數據來看,購房人口中,49歲以下人口占據全部需求的59%,其中34歲以下人口首次購房的比例達到68%;從英國、日本的數據來看,英國25-44歲人口占到首次置業人群的比重達到81%,日本30-50歲人口是首次置業的主力人群,占比達到73%。我國并未有完整的購房人口年齡結構統計,根據鏈家發布的2015年數據來看,北京、深圳25-44歲購房人口合計占比達到85%、89%,這點與國際數據基本吻合甚至更為集中。

同時,年輕人口也是人口流動的主力

年輕家庭不僅僅是當地購房的主力,同時也是遷徙的主要人群,在美國遷徙人口中,20-34歲人口占比最高,其中25-29歲人口超過70萬人/年,不斷地從美國東北部和中西部向東南部等區域遷徙,遷徙的原因在于不斷尋求更適宜的氣候、職業機會和生養兒女的地點,推動當地房地產市場的興起。

與美國類似,中國流動人口主力軍也是以80后為主的25-35歲的新生代人口。根據《中國流動人口發展報告2013》顯示,2010年新生代人口占全國流動人口比重達到53.6%,14年末在外農民工約1.68億人,占當年全國2.63億的流動人口比重達到63.9%,從我國農民工年齡結構數據看,15年21-40歲的農民工比重為52%,結合城鎮化的推進,為城市帶來潛在的置業需求。

最為充分的購房能力——家庭收入的整合

25-44歲人口的購房需求最為旺盛,除了對于居住需求的提升之外,還來自于這個階段人口的購買力提升,一方面來自于自身收入改善、家庭組合帶來的購買力增加,另一方面,父母資助也減輕了購房負擔,因此這一年齡段住房消費可能是兩代人、多個家庭的收入和儲蓄一起作用的結果。

親友資助方面,中國購房父母資助比重較高,據上海公積金管理中心調查顯示,上海購房年輕人口中,62.3%購房首付得到父母資助,其中10.7%完全靠父母資助。但「啃老現象」并不僅僅是中國特有,根據美國房地產經紀人協會數據來看,父母等親朋好友的資助是首付資金的重要來源,25%、15%的34歲以下、35-49歲美國購房人口依靠親朋無償資助解決購房首付;而在英國,依靠父母親朋資助購買首套房的購房人群比例達到27%;

購買力方面,日本30-39歲年齡段人口按揭還貸負擔較整體高出約3個百分點,但按揭還貸占居民可支配收入比重僅為19.8%,從側面反映了日本這一年齡段家庭可觀的住房購買力。回到我國,根據中原地產整理的數據,上海2014年購房人群中,25-44歲人群的購買房屋單價均高于其他年齡段,也從一個角度表明了25-44歲年齡段人口充足的購房能力。

中國人的購房情節:更年輕的首置年齡、存在提前消費的傾向

我們剛才探討的是全球購房人群的共性,但是由于各國文化習俗的區別,在分析我國市場的時候我們也不能拋開國內特點。尤其市場經常會討論一個似是而非的問題,那就是中國人是不是比其他國家的人更愛買房?這個問題難以有明確的證據可以直接闡述,但是從一些數據確實可以側面證明,主要體現在更年輕的首次購房年齡、提前消費的傾向、更高的自有率和更高的財富占比等,這些特點導致中國購房的特征會和其他國家存在一定的差別。

更年輕的首次購房年齡

雖然我們剛才觀察的幾個國家購房年齡集中區間非常相似,但是首次購房者的平均年齡并不相同,美國、英國基本在33歲左右,亞洲區域的日本和臺北分別為39、35歲,中國并未有相關的統計,但是從鏈家數據來看,北京居民平均購房年齡在33歲、深圳在31歲,考慮到全國購房負擔壓力要低于北京深圳,我們估算全國平均購房年齡在30歲或以下,相較其他國家確實更為年輕。

存在提前消費的傾向

而且相對于其他國家的年輕人而言,中國人確實存在提前消費的傾向。根據我們整理的奢侈品消費數據來看,中國購買豪華車的平均年齡要低于歐美平均水平,如全球法拉利車主平均年齡在45歲左右,而中國60%以上車主在40歲以下,主要集中在36、37歲,瑪薩拉蒂的一個車型歐美車主平均年齡在49歲,而中國平均年齡在35-45歲。國際品牌博柏利的中國消費者群體平均年齡在25至28歲,比美國消費者年齡低25歲。

更高的住房自有率

從住房自有率的國際數據比較來看,我國居民住房自有率顯著高于主要發達國家,根據《中國家庭金融調查》數據,2013年我國住房自有率為89.7%,其中城鎮住房自有率為85.4%,同期其他主要國家住房自有率分別為:美國65%、英國63%、日本62%、法國55%、德國43%,較高的住房自有率反映了中國更強的房產觀念,使得中國居民購房意愿更為強烈。

更高的家庭財富占比

中國人購房意愿同樣體現在資產配置的差異上,從美、英、日、中四國2004-2014年十年的數據來看,各國家庭房地產的資產配置比例均在降低,但房地產占中國家庭財富比重仍遠遠大于其他三國,截至2014年,房地產在中國、英國、美國、日本的家庭資產占比分別為54%、43%、25%、24%,這一方面在于家庭對于房產的依賴以及相對投資渠道的狹窄,另一方面也在于中國過去20年處于快速城鎮化的過程中,很多居民在初始資產積累的階段,房屋占資產比重較高是必經的過程。

似是而非的「文化問題」,價值觀會動態變化

對于大多數中國家庭而言,房子具有十分重要的意義:從消費屬性而言,「安居樂業」的傳統理念一直為中國家庭所推崇,中國家庭強調「先買房再結婚」的觀念,導致了中國年輕人更早的置業年齡和更高的住房自有率;從投資屬性而言,中國人一直偏好房屋土地的資產,疊加投資渠道匱乏的制度環境,使得房屋投資成為首選,成為家庭財富的最大組成部分;從「面子」這個似是而非的文化問題角度,從數據上似乎也能得到解釋,胡潤百富統計的豪華車使用目的中,59%的中國車主認為豪華車是身份的象征,而歐洲車主中僅占24%,我們認為中國文化對房屋、汽車等品類可能賦予了更多的含義。

但是值得一提的是,從海外經驗來看,對于購房的需求和理念并不是一成不變的。日本居民在戰后的經濟快速發展過程中,享受到經濟快速發展和房價快速上升,擁有住房是價值觀的體現之一,更有用「建不起隔墻」這樣的詞匯來體現「翻不了身」的意義。但是隨著經濟增速下降、房屋市場供需結構變化,新一代的日本居民尤其是千禧一代對這種價值觀認可度在降低。中國過去20年房價伴隨著經濟快速增長而上升,也推動了居民對于有房一族的價值認同,但是未來如果供需結構、房價只會上漲不會下跌的因素發生改變,我們認為這種價值認同也會發生改變。

2、人口年齡結構變化如何影響一個國家的房地產市場

無論2016年房地產市場如何風生水起,關于行業大周期的討論一直存在,尤其在撫養比拐點的背景下,人口紅利的趨緩是地產行業未來面臨最大的挑戰。是否勞動力人口的變化一定意味著房地產市場機會的消散?當前地產行業正處在大周期的哪個位置?我們使用了國際置業人口(25-44歲人口,購房黃金年齡段)規模變化和房地產市場指標的關系,來為中國地產行業的大周期帶來一些思考。

年齡結構變化帶來消費結構的變遷:

消費特征的變遷和升級

從日本美國經驗來看,人口年齡結構的變化帶來的是跟消費層面全方面的變化:

1、大眾消費品銷售增速的趨緩。日本在1950年開始進入「人口稠密一代」,中產階級人口快速增加,推升了家電、住房、汽車等大眾消費的爆發,但在年輕人口規模逐步下降之后,日本各方面的消費都出現了下降,包括衣食住行各個方面。耐用消費品方面,日本、美國汽車銷量在25-44歲人口規模見頂之后,也都出現了增長的乏力甚至下降。

2、消費結構的升級。我們觀察到人均收入提升疊加人口年齡結構變遷,人口消費特

征會逐步從大眾化向個性化變遷。日本上世紀70年代開始,25-44歲人口規模下降,但隨著消費意識的升級、家庭結構的變化(少子化)以及收入的改善,大眾消費意識呈現出非常明顯的從大眾化向個性化轉移的特征。上世紀70年代開始「標志迷戀」奢侈品需求的爆發就是一個非常典型的例子,較為類似的是,我國8090后的消費特征目前也正處于從大眾化向個性化傳導,中國居民全球奢侈品銷售份額的提高、豪華車的購買增速都反映出鮮明的年齡結構變化所帶來的特征。

衛生用品消費凸顯人口結構的變革

在人的生命周期中,不同年齡階段正好對應了不同的衛生產品:嬰兒時期的紙尿褲,逐漸成熟后大量使用衛生紙以及衛生產品,而在老年時期,又開始面對成人尿布等需求,因此衛生用品的數據也能動態且真實地觀察一個國家人口結構變化。

我們跟蹤了日本和美國衛生用品的數據,可以看到日本美國在老齡化趨勢下不同衛生用品增速的結構變化。從日本數據來看,1994年至2003年周期日本65歲人口占比從14.5%提升至20%,于此同時,我們觀察到日本嬰兒紙尿褲的銷售量增速為32%,而成人失禁用品的銷售量增長了227%,兩個數量等級也在不斷接近,紙尿褲嬰兒/成人的比值從4.5下降到了1.8。同樣在存在老齡化趨勢的美國,根據美國INDA數據,2012年北美地區成人衛生用品的年均銷售量增幅高于嬰兒紙尿褲,后者與前者銷售額比重為1.7,人口結構老齡化帶來衛生用品剛性需求的結構變化。

在中國,我們也同樣觀察到這些變化,中國過去5年的嬰兒紙尿片消費量復合增長率僅為5%,而成人衛生用品的復合增速達到38%,嬰兒/成人消費量比值從2009年的8.0下降到了2.0,老齡化的趨勢也正在這些消費品中體現。

房地產開工和投資:置業人口見頂對開工投資產生壓制

回到房地產,置業人口規模的變化也對房地產市場影響深遠。從國際經驗來看,隨著置業人口達到頂峰并減少,社會新增購房需求下降,疊加過去積累的住房存量,房屋供應相對充足,對開工投資增速產生壓制,且規模會出現一定程度的回落。美國、日本、英國等國家數據亦印證我們的邏輯,開工增速高點往往出現在置業人口高速增長階段,提前置業人口見頂。

新房市場:置業人口是增長的重要支撐

根據我們梳理的各國數據,置業人口規模的增長持續推動著新房市場的增長,但兩者的峰值并不一致,美國、法國、日本的新房、土地銷售峰值都滯后于人口,可以理解為,置業人口是新房市場增長的支撐,但是會隨著貨幣因素強化,其后會隨著流動性的變化受到更大的擾動。所以我們看到這幾個國家新房成交都因為金融危機影響而出現拐點,如美國、法國、西班牙等2007年,以及日本的1990年。

而在金融危機之后,擁有更好人口結構以及經濟基礎的國家房地產市場擁有更好的韌性,15年美國新房成交套數已經恢復至峰值的39%,法國15年新房成交恢復至峰值的68%,相對而言,西班牙新房成交15年新房成交僅為峰值的12%。

存量房市場:增量市場回落后的存量拓展機遇

隨著各個國家城市化率提升,增量貢獻度的下降,存量房成交也逐步興起,我們觀察到各國置業人口規模見頂后,存量房成交規模均繼續保持了多年增長,即便見頂回落,二手房回調幅度亦小于新房市場,美國二手房市場在金融危機后率先恢復。隨著房地產開工、投資規模逐步見頂回落之后,存量房市場迎來更大的拓展空間。

居民杠桿:年輕是加杠桿的資本

基于房地產交易天然的杠桿屬性,居民的杠桿率及加杠桿空間自然對一個國家的房地產市場有著重要的影響,研究居民杠桿和人口年齡結構的關系就顯得十分必要。從國際經驗來看,美、日、英等國居民杠桿率的頂峰基本對應房地產價格的峰值,且與人口撫養比呈現顯著的負相關性,這也與我們之前所講的年輕人口的購房特點較一致,相較老年人,年輕人具有更強的購房意愿、更長的收入增長期,因此其債務負擔能力較老年人強,換言之,一個國家越「年輕」,加杠桿的邊際空間就越大。

房價:長期人口結構與房價基本成負相關

置業人口拐點不一定對應房價拐點

根據我們梳理的國際數據,置業人口見頂并不意味著房價的見頂,美國、日本、韓國、法國的25-44歲人口規模見頂后,房價仍保持了多年的上行,其中真實房價峰值滯后置業人口峰值的時間長度分別為,美國6年、日本12年、法國15年,這點和此前討論的新房市場一致,影響一個國家房價水平的是較為綜合的因素,除了人口的內生變化,還包含貨幣政策、行業政策等綜合因素的擾動。

撫養比與房價:難逃大周期的壓制

盡管從置業人口拐點難尋房價拐點,但這并不代表在大周期中,房價能夠脫離人口年齡結構這一基本面。我們梳理了OECD21個國家自20世紀60-70年代至2015年約半個世紀的真實房價和人口撫養比的數據,通過相關系數計算發現21個國家中的11個國家的撫養比和房價呈現較強的負相關關系,5個國家呈現較弱的負相關,5個國家呈現正相關。由此看出,人口年齡結構和房價的負相關關系在全球大多數主要經濟體中基本成立,當人口步入老齡化,隨著收入增速下降,購房需求和購買力出現萎縮,房價終將告別高增長時代。

3、中國人口紅利拐點下的房地產大周期判斷

中國人口結構現狀:人口紅利的拐點

過去30年,中國經濟快速發展的過程中最寶貴的財富就是來自于「人口紅利」,尤其1970年左右迎來第一波「嬰兒潮」高峰,此后在1987年迎來「回聲潮」高峰,推動了中國勞動力資源的高速增長,也是創造中國奇跡的重要源泉。但由于計劃生育的實施,以及出生率加速下行,近年來我國人口增長維持低速狀態,回聲潮后再也沒出現過人口出生高峰。

從中國25-44歲人口數量來看,根據聯合國數據,中國25-44歲人口的規模在2013年左右已經見頂,占全國人口比重33%左右,未來預計持續向下。出生率的下移和人均壽命的增加,帶來老齡人口的攀升,人口撫養比步入上升通道,2015年15-64歲人口占比為72%,較2011年峰值已經下降2.5個百分點,必須面對的是,人口紅利的拐點正在出現。

房地產開工、投資判斷:高速成長期已過

新開工規模在13年已經達到20.12億平方米的歷史高位,同時經過近20年的擴張,我國的房地產庫存也已經達到了歷史的高位,經我們測算,2015年末全國房地產庫存面積在60.7億平米,這還不包括已經拿地尚未開工的庫存,因此我們認為根據國際人口年齡結構變化的經驗,房地產開工和投資的高速成長期已經過去,新開工規模和投資增速的歷史峰值已經出現。

新房成交接近頂峰,存量市場大有可為

截至2016年8月,全國商品房銷售面積8.74億平米,同比增長25.5%,較13年同期高出23.4%,16年全年新房成交量超越2013年基本確立,再創歷史新高。中國置業人口規模已在近年見頂,推動中國新房市場繼續快速增長的動力正在消散,雖然流動性的寬松能夠延續當前周期,但是高庫存以及區域之間愈發矛盾的供需結構,我們認為新房成交量正在接近行業天花板。

但相較其他主要經濟體,中國的人口結構相對具備優勢在于嬰兒潮和回聲潮(嬰兒潮一代生育人口)的間隔年份在主要經濟體中是最短的,這也意味著中國的置業需求的代際承接相對較快,尤其目前回聲潮的需求也開始進入市場,對置業需求帶來支撐。在未來5年內,我們依然可以預期每年置業人口規模保持在4億左右,因此我們認為雖然中國地產周期長期來看處于頂部,但市場波動相較其他國家預計更為平緩。

相較新房,存量房市場仍有較大發展空間,根據我們統計的16個重點城市二手房成交數據顯示,16年上半年重點城市二手房成交占比達到45%,其中一線占比61%,二線占比37%。而且目前各個城市的流通率相比發達國際還處于底部,存量市場未來是房地產更大的舞臺。

房價:快速上漲階段接近尾聲,關注分化下城市級差擴大

從撫養比的角度來看,自數據可得的1987年至2015年,中國真實房價與撫養比相關系數達到-0.897,在主要經濟體中呈現最強的負相關性,雖然從短期而言,置業人口的見頂并不意味著房價的見頂,但是撫養比的拐頭將在大周期成為房價繼續過快上漲的天花板。我們認為從大周期來看,全國房價快速上行的勢頭已經處于尾聲,未來將更多呈現分化格局。

從英國、美國等經驗來看,隨著國家城市化率提升,人口進一步向收入高、公共配套好的核心城市集中,使得核心城市和非核心城市的房價級差逐步拉大,如舊金山,而當核心城市的人口吸附力下降時,其與非核心城市的房價級差又會開始縮小,典型城市如韓國首爾。從我國的一線城市經驗來看,北上深占全國人口比重逐步上升,一線城市房價和全國均價的級差也將進一步擴大。

4、中國區域人口年齡結構綜合比較

如我們前文所述,中國總量上的人口紅利正在趨弱,未來結構上的變化將更為突出,哪個省份和城市能擁有更好的年齡結構和人口質量,將在未來發展過程中搶得領先的資本,也將帶來房地產投資的分化機遇。因此我們對全國重點省份和城市的人口結構進行了梳理和排序,人口質量將在中長期決定房地產市場的彈性。

省市撫養比比較:東部省市人口結構更優

從省市口徑的年齡結構來看,我們比較了2014年全國各大省市的撫養比數據,其中撫養比最高的十大省市分別為廣西、貴州、四川、西藏、江西、河南、重慶、湖南、安徽和新疆,高撫養比的省市大多集中在中西部區域,而撫養比最低的十大省市分別為北京、上海、黑龍江、浙江、吉林、遼寧、天津、內蒙古、山西、廣東,東部省市的年齡結構顯著更為優化。

過去十年撫養比變化最大的省市比較

而如果從動態變化來看,我們比較了2004年至2014年間撫養比變化最大的省市,其中撫養比下降最大的十大省市分別為廣東、寧夏、海南、山西、上海、青海、浙江、甘肅、重慶和云南,廣東省勞動力人口占比呈現出最明顯的增長活力,而上升幅度最大的分別是河北、廣西、四川、湖南、吉林、山東、江西、河南、黑龍江和新疆。

老年撫養比變化最大的省市比較

從進一步結構變化來看,我們認為老年人口占比提升對各個省市房地產需求帶來的影響更為明確,我們觀察了過去10年各個省市老年撫養比變化,其中上升幅度最大的十大省市分別為四川、山西、吉林、遼寧、湖南、黑龍江、山東、重慶和甘肅,東三省全部在列,四川省老年人口占比提升幅度最大。而下降最為明顯的是上海、北京、福建、西藏、浙江、廣東、海南、新疆、天津和寧夏,北上津以及廣東的老年撫養比下降幅度最為明顯,凸顯了這些省市持續的人口競爭力。

母嬰大數據:湖南、湖北、安徽等省份更具潛力

撫養比的數據反映的是結構的變化,而通過大數據可以觀察部分省市增量上的優化。我們用百度和京東的大數據來觀察母嬰產品的區域需求結構,一方面適婚適孕的家庭一般都集中在25-44歲,另一方面這些人群也處于購房年齡階段,因此母嬰需求旺盛的區域也往往意味著未來的改善型需求以及新增購房需求。

從京東大數據來看,在中國省份中,江西、湖南、貴州、山東、湖北、安徽等省份母嬰購物人群逐年大幅增加,2015年用戶增速超過1.1倍。這點也從百度統計的搜索數據得到一定程度的證實,母嬰需求搜索占比較高同時增速較快的省份主要包括江蘇、河南、湖南、湖北、安徽等,一線城市由于本身母嬰需求飽和度較高,增量反而要小于大部分省市。另一方面,如吉林、內蒙古、甘肅、遼寧等省市在百度和京東兩份數據中表現都不突出,可以看出,隨著電商的滲透率提升,很多中西部省市的真實母嬰需求得到了釋放,然而東北省市如吉林、遼寧等省份的低出生率在電商面前凸顯的更為明顯。

重點城市人口結構綜合大比拼

由于并沒有官方的數據對2015年各個城市的人口結構數據披露,我們用2010年六普的數據對重點城市人口年齡結構進行了測算和梳理,一共覆蓋50個重點城市,并對這些重點城市25歲至44歲人口占比進行了排序,由于數據是根據六普數據推測,會略有誤差,但基本能客觀反映人口結構。

哪些城市置業人口占比最高?珠三角最具優勢

結果顯示,其中年輕人口占比最高的十大城市分別為深圳、東莞、廈門、佛山、溫州、廣州、珠海、杭州、蘇州、三亞,其中珠三角城市占據半壁江山,而占比最低的十大城市分別為西安、重慶、宜昌、吉林、蕪湖、齊齊哈爾、保定、沈陽、青島、西寧,占比較低的城市主要集中在中西部以及東北省市。

而如果從動態變化來看,我們比較了2015年和2000年階段各大城市人口結構的變化,并進行了排序,可以看到,過去15年,年輕人口占比提升最大的十大城市分比為東莞、深圳、溫州、廈門、三亞、廣州、蘇州、杭州、拉薩和佛山,依然是珠三角的城市占比最為明顯,這點也和我們在大數據第一篇報告中觀察到的年輕人口向珠三角城市集中的現象一致。

而年輕人口占比下降最大的十大城市分別為重慶、西安、吉林、宜昌、齊齊哈爾、蕪湖、沈陽、烏魯木齊、西寧、南寧,中西部以及東北區域重點城市年輕人口占比下降更為突出,尤其沈陽、西安、宜昌、吉林等更加凸顯了人口遷出以及出生率低等問題,其中宜昌在今年9月公開信號召機關單位的黨員、團員帶頭生二孩,凸顯出對人口增長的憂慮。

哪些城市小學生增長最快?東部一二線城市表現突出

為了描述一個城市人口競爭力和潛在年輕人增長數量,我們統計了各個城市「小學生在校人數」的增長指標,這個指標的優勢在于一方面反映了一個城市年輕家庭的比重,另一方面由于小學是義務教育,也反映了外來人口帶來的真實變化。我們使用了全國重點城市國民經濟和社會發展統計公報的數據,需要強調的是,由于計劃生育等因素的存在,同樣城市不同時間跨度所得出的結果差異較大,我們這里使用了時間跨度較近的2010年至2014年的小學生數量比較。

根據我們整理,重點城市中,過去4年在校小學生數量增長速度最快的十大城市分別為蘇州、廈門、合肥、深圳、廊坊、北京、東莞、鄭州、南京、長沙,全部為一二線主流城市或者一線城市周邊的核心三線城市,而小學生數量下降幅度最大的十大城市分別為吉林、齊齊哈爾、哈爾濱、長春、南昌、貴陽、昆明、蘭州、西寧和呼和浩特,多集中在東三省以及中西部等區域,和我們此前觀察到的年輕人口占比下降的城市頗為一致。

事實上,如果我們把時間跨度進一步拉長,從2005年至2014年,我們統計的50大城市的增幅都發生較大變化,但是排名前十的城市卻保持較為明顯的一致,其中蘇州、廈門、北京、東莞、長沙、鄭州、深圳等城市依然在列,彰顯了這些城市持續的人口競爭力。而且,據我們統計,小學生數量快速增長的城市中,大多城市都是來自于非戶籍小學生占比的提高,其中如廈門非戶籍小學生的占比已經超過50%,彰顯了城市對于外來人口的吸引力。

互聯網大數據的啟示:年輕指數逐層級下降

我們使用QQ大數據對各個重點城市年輕人口的動態變化進行了跟蹤,根據QQ大數據發布的《2016全國城市年輕指數報告》,其使用6.4億手機QQ用戶對16-35歲用戶進行了統計。根據數據,一至五線城市平均年輕指數分別為79、74、69、65和64,呈現明顯下降趨勢。由于對各線城市的口徑不同,我們針對重點跟蹤的50大城市進行了梳理,可以看到更高層級的城市確實擁有更強的年輕活力,我們整理的一線城市、二線城市以及三線城市的平均年輕指數分別為80.5、74.0和70.8。

根據QQ大數據,全國城市年輕指數最高的十大城市分別為深圳、溫州、蘇州、東莞、武漢、鄭州、貴陽、杭州、南寧和三亞,大多數為一二線省會城市或者經濟發達的東部三線城市,而排名最為靠后的分別為吉林、齊齊哈爾、宜昌、哈爾濱、烏魯木齊、沈陽、保定、長春和無錫,東北城市占據大多數。

同時QQ根據春節前后1個月為節點,統計了城市年輕人口的增長率和流出率,我們也用此數據對重點跟蹤的50大重點城市進行了梳理,以觀察城市對年輕人口的吸引力。其中年輕人口凈增率最高的10大城市分別為深圳、武漢、貴陽、溫州、鄭州、杭州、濟南、南昌、蘇州、大連等,其中除了貴陽和武漢,皆為東部重點城市,這點也和我們此前在人口大數據第一篇報告中整理的人口向東部省市遷徙的規律一致。

重點城市年齡結構綜合比較:過去、現在和未來

重點城市年齡結構綜合比較

我們此前整理的數據從各個角度分析了全國重點城市的人口年齡結構狀況,因此我們綜合對全國50大城市的人口年齡結構進行了重新的歸整,分別從過去(過去的吸引力)、現在(當前人口年齡狀況)以及未來(潛在年輕人口增量)三個角度對50大城市進行了排序:

過去:我們根據過去15年各城市置業人口占比變化以及QQ大數據年輕人口凈增加比重計算過去城市年輕人口結構的優化和吸引力,排名前十的城市分別為:深圳、溫州、三亞、蘇州、杭州、東莞、鄭州、武漢、廈門、合肥;

現在:我們根據2015年城市置業人口占比以及QQ大數據年輕指數計算當前城市年輕人口結構情況,排名前十的城市分別為深圳、東莞、溫州、蘇州、杭州、佛山、三亞、廣州、鄭州和廈門;

未來:我們根據各大城市當前生育率、0-14歲人口占比變化和10年至今小學生增加幅度來評判重點城市未來年輕人口潛力,排名前十的城市分比為:深圳、廈門、長沙、東莞、珠海、廣州、合肥、南寧、蘇州和鄭州。

綜合而言,我們對全國50大城市進行了排序,從人口年齡結構的競爭力來比較,我們認為深圳、東莞、溫州、蘇州、廈門、三亞、鄭州、廣州、佛山、合肥、杭州、上海、珠海、武漢、福州、寧波、南京、長沙、北京等城市具備更強的優勢。而吉林、齊齊哈爾、宜昌、大同、重慶、沈陽、西安等二三線城市人口年齡結構與以上城市存在非常明顯的差距。

人口質量長期決定房價彈性

我們把這個指數和各個城市過去10年的房價漲幅進行了比較,結果發現,兩者之間存在非常明顯的正向關系,對年輕人口吸引力更強的城市擁有更好的房價漲幅,而人口結構較差的城市房價漲幅明顯落后,可以看出雖然各個城市的房地產市場與多個因素有關,但是人口質量是決定房價中長期表現的關鍵。

具體來看,深圳無愧全國最年輕的城市,在多個指標上排名前列,年輕人口的吸引力在所有城市中一枝獨秀,房價表現也更為突出,而且人口年齡結構優勢也將使得深圳在未來房地產市場中也具備更強的支撐。廈門、廣州、蘇州、鄭州、武漢、北京、上海等城市等作為核心一二線城市,能夠持續吸引年輕人口的導入,對房價也形成更為鮮明的依托。溫州算是一個特例,城市人口呈現非常明顯的流動性,一方面持續吸引貴州、江西、安徽等外籍青壯年人口的導入,而另一方面,本市人口又持續向周邊省市遷徙,所以雖然人口結構年輕,但是購買力有限,也間接導致了溫州房地產市場近年的去泡沫過程。

同時,我們梳理的相對年輕人口競爭力較弱的城市在房地產市場表現也明顯落后。重慶過去房價較為平穩的原因我們認為除了供需的原因,還和人口年齡結構有分不開的關系。而沈陽、西安、吉林等東北及中西部城市在多個指標全都處于倒數,人口流出疊加偏低的出生率,使得年輕人口的占比下降,房地產市場價格彈性面臨持續的壓力。其中部分城市已經關注到了自身人口結構的問題,包括像吉林、宜昌都針對自身人口出臺了新政,未來需要關注進一步的產業以及人口結構政策的優化進展。

三四線城市在年輕人口爭奪方面將面臨更嚴峻的挑戰

從我們整理的128個城市的年齡結構比較來看,一線城市25-44歲人口占比中值為44%,二線城市為37%,而三四線城市只有32%,而且我們統計的占比最低的40個城市中,38個為三四線城市,城市之間的差異在人口質量方面已經拉開距離。如我們在大數據開篇報告中強調的,未來人口博弈的背景下,更多三四線城市的人口流出仍將持續,尤其是安徽、貴州等人口凈流出省份中的非核心城市,將面臨更嚴峻的年輕人口結構惡化的挑戰,這對當地的房地產市場需求以及杠桿都將是一個長期的壓制,我們并不認為這些城市能夠享受到一二線城市熱度的傳導,而且未來加杠桿的空間和速度都有限。

分析師:

陳慎 郵箱:[email protected]

周子涵 郵箱:[email protected]

本文不作任何投資建議

 



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